글쓴이: 에릭, 포사이트 뉴스

베이징 시간으로 3월 26일 저녁, 월스트리트저널은 미국의 주택담보대출 기관인 패니메이가 코인베이스와 패니메이 승인 주택담보대출 회사인 베터홈앤파이낸스홀딩(Better Home & Finance Holding Co.)의 협력을 통해 처음으로 암호화폐 주택담보대출을 도입할 예정이라고 보도했습니다.

이번 조치는 전통적인 금융 기관들이 웹3 분야를 인정하는 또 다른 사례로 여겨졌지만, 네티즌들의 회의적인 반응에 거의 묻혀버렸습니다.

보도와 Better의 발표에 따르면, 이 대출은 "계약금" 마련을 위한 것으로, 주택 구매자들이 자산을 매각하여 계약금을 마련할 때 발생하는 세금 관련 어려움을 해소하는 것을 목표로 합니다. 현재 지원되는 암호화폐는 비트코인과 USDC뿐이며, 대출자는 해당 암호화폐를 코인베이스 에스크로 주소로 이체해야 합니다. 담보 비율은 비트코인 ​​40%, USDC 80%로 제한됩니다. 또한, 암호화폐 담보 대출의 금리는 기존 주택담보대출 금리보다 0.5%~1.5% 높습니다.

다행인 점은 비트코인 ​​가격 하락으로 인해 차용자가 담보를 보충할 필요가 없다는 것입니다. 담보는 상환 기한이 60일 이상 경과했을 때만 청산됩니다. 하지만 USDC의 경우 담보 비율이 80%에 불과하다는 점이 다소 위험 요소입니다.

이 대출 상품은 주택 담보 대출이 아닌 주택 계약금 마련을 위한 것입니다. 다시 말해, 비트코인을 담보로 계약금을 마련하고, 그 후 구입한 주택을 담보로 나머지 금액을 대출받아 총 두 번의 대출을 받는 방식입니다.

간단한 계산을 해보겠습니다. 40만 달러짜리 부동산을 20%의 계약금, 즉 8만 달러를 내고 구매한다고 가정해 봅시다. 만약 이 8만 달러를 비트코인으로 담보하여 지불한다면, 총 20만 달러 상당의 비트코인을 제공해야 합니다. 현재(3월 26일 기준) 미국에서 가장 일반적인 30년 고정 주택담보대출 금리는 평균 주간 금리가 약 6.38%입니다. 비트코인을 담보로 대출을 받을 경우, 이자율은 최대 8%에 육박할 수 있습니다.

레딧에서 많은 미국인들이 이 점에 대해 의아해하고 있습니다. 만약 제가 20만 달러 상당의 비트코인을 보유하고 있다면, 왜 8만 달러의 계약금을 마련할 수 없는 걸까요? 계약금조차 감당할 수 없다면, 어떻게 비트코인을 구매할 수 있단 말인가요?

물론, 지지하는 목소리도 많습니다. 일부 네티즌들은 높은 양도소득세 때문에 100만 달러 상당의 비트코인을 팔면 65만 달러밖에 받지 못할 수도 있다고 지적했습니다. 하지만 이 방법을 통해 비트코인을 담보로 집을 살 수 있으므로 많은 사람들에게 또 다른 선택지를 제공할 수 있다는 것입니다.

지지자들이 많기는 하지만, 그들의 설명을 보면 적어도 중산층이며 금융과 세금에 대해 비교적 깊이 있는 이해를 갖고 있는 것으로 보인다. 이는 "부자는 돕고 가난한 사람은 돕지 않는다"는 논쟁을 불러일으켰다.

악시오스는 보고서에서 이 상품이 "광범위한 생애 첫 주택 구매자를 위한 상품이 아니다"라고 언급하며, 특정 수준의 재정 능력을 가진 사람들에게 추가적인 도움을 제공할 수는 있지만, 더 시급하고 실질적인 문제를 해결하지는 못한다고 시사했습니다.

저소득층의 주택담보대출 연체율이 지난해 말 이후 급격히 상승했다.

레딧의 많은 일반 사용자들도 이에 대한 불만을 표명했습니다. 2026년 2월 코탈리티(Cotality)가 발표한 최신 보고서에 따르면, 2025년 12월 미국의 전국 주택담보대출 연체율(30일 이상 연체)은 2024년 12월과 동일한 3.2%를 유지할 것으로 예상됩니다. 연방준비제도(Fed) 자료에 따르면 2025년 4분기 단독주택 주택담보대출 연체율은 1.78%였습니다.

하지만 저소득층을 대상으로 하는 FHA 대출(정부 보증 주택 구매 대출) 관련 데이터는 극명한 대조를 보여줍니다. 2025년 3분기 FHA 대출 부도율은 10.78%에 달해 전 분기 대비 21bp 상승했으며, 심각한 부도율은 전년 동기 대비 거의 50bp 증가했습니다. 더욱이 FHA 대출 연체율은 11%를 넘어섰고, 이는 전체 심각한 연체 대출의 52%를 차지했습니다.

비판의 핵심은 패니메이가 이미 확산되고 있는 위험을 은폐하기 위해 더 큰 위험을 이용하고 있는지 여부입니다.

2025년 중반 무렵, 연방주택금융청(FHFA)은 패니메이와 프레디맥에 암호화폐 자산을 대출 승인 심사 기준에 포함할지 여부를 연구하도록 지시했습니다. 당시 금융 업계의 많은 학자들은 이에 반대 의견을 표명했는데, 핵심적인 우려는 대출 기준 완화가 2008년 서브프라임 모기지 사태 이전 상황과 정확히 동일해 보인다는 것이었습니다.

미국에서는 대출금을 조기에 상환할 경우 상당한 위약금이 발생하기 때문에, 대출을 받으려면 비트코인을 장기간 묶어두어야 하는 경우가 많습니다. 만약 비트코인이 5개밖에 없다면, 전부를 담보로 집을 사고 30년 동안 보유하는 것은 그다지 매력적이지 않을 것입니다. 하지만 비트코인이 200개라면, 50개 또는 100개를 담보로 주거 환경을 개선하는 것은 훨씬 더 합리적인 선택으로 보일 수 있습니다. 장기 보유가 가능하고, 팔 가능성도 낮기 때문입니다.

현금 흐름이 풍부한 부유층에게는 비트코인을 담보로 주택을 구매하는 것이 투자 포트폴리오를 해치지 않고 레버리지 효과를 누릴 수 있게 해줍니다. 이를 통해 다른 자산에 계속 투자하거나 자산 교환을 할 수 있습니다. 하지만 가난한 사람들은 이해하지 못합니다. 왜 비트코인을 샀다는 이유로 내가 집을 살 여력이 없다고 생각하는 걸까요?

비트코인을 복잡한 기존 금융 시스템에 통합하는 것은 탐구해 볼 만한 가치가 있는 분야이지만, 그에 따른 위험은 아직 알려지지 않았습니다. 레딧 사용자의 농담을 빌리자면, 비트코인이 진정으로 "너무 커서 망할 수 없는" 존재가 되었을 때, 그것이 다음번 금융 위기의 도화선이 될 수 있을까요?