작성자: xparadigms, Four Pillars
번역·편집: 深潮 TechFlow
深潮 리드: 부동산은 세계에서 가장 큰 실물 자산이지만, 온체인 RWA에서 차지하는 비중은 1%도 되지 않는다. 과거 개별 건물의 소유권을 잘게 쪼개는 시도는 거의 전멸했으며, 핵심 원인은 번거로운 오프체인 자산 관리, 높은 플랫폼 운영 비용, 그리고 빈약한 2차 유동성이었다.
최근 시장의 진화는 실물 건물 자체를 그대로 온체인에 올리는 것은 적절하지 않으며, 진정한 규모화 잠재력을 지닌 경로는 '부채'와 '가격'을 자산화하는 데 있음을 보여준다. 한편으로는 Figure로 대표되는 온체인 주택담보 신용이 이미 수백억 달러 규모로 축적되며 Solana 등 DeFi 컴포저블 생태계에 깊숙이 편입됐고,
다른 한편으로는 권위 있는 주택가격지수에 기반한 레버리지 거래와 매크로 헤지 상품이 기관의 대규모 자금을 끌어들이고 있다. 중자산 유지보수 부담을 버리고 표준화된 신용과 지수화된 익스포저에 집중하는 흐름이 온체인 부동산 섹터의 돌파구 논리를 다시 짜고 있다.
부동산은 세계에서 규모가 가장 큰 자산군이지만, 동시에 현재 온체인 침투율이 가장 낮은 섹터 중 하나다. RWA.xyz 집계에 따르면 2026년 7월 기준 전 세계 분산형 토큰화 부동산 규모는 약 2억 300만 달러에 불과하며, 전체 규모가 약 350억 달러에 달하는 토큰화 자산 시장에서 차지하는 비중은 극히 미미하다.
이 격차를 메우려던 과거의 수많은 시도는 대부분 실패로 끝났지만, 이 섹터는 여전히 새로운 자본의 유입을 계속 끌어들이고 있다. 최근 Index Industries는 미국 전역의 주택가격을 묶어 단일 지수 토큰으로 구축하겠다는 목표로 5,000만 달러 규모의 시드 라운드 조성을 완료했다고 발표했다.
온체인 부동산이 실물자산(RWA)의 차기 성장 엔진이 될 수 있을까?
필자의 답은 '그렇다'이지만, 그것이 과거 다수 프로젝트가 택했던 전통적 경로 위에서 이뤄질 수는 없다. 향후의 실질적 성장은 반드시 신용과 지수 상품을 통해 이뤄질 것이다. 반면 대다수 사람이 머릿속에 가장 먼저 떠올리는 '개별 건물의 조각 소유권'은 바로 역사적 성과가 가장 나쁘고 운영 구조가 가장 번잡한 모델이다.
단일 건물에서 멀어질수록 비즈니스 모델은 더 잘 돌아간다
'온체인 부동산'이라는 말은 실질적으로 같은 업종 라벨을 공유하면서도 내용은 크게 다른 다섯 가지 비즈니스 모델을 포괄한다. 이들의 핵심 분기점은 토큰이 보유자에게 어떤 기초 권리를 부여하느냐에 있으며, 바로 이 차이가 각 모델의 최종 궤적과 생존율을 결정했다.
첫째, 조각 지분(Fractional equity). 이 모델은 단일 실물 부동산을 보유한 법인이나 신탁의 지분을 투자자에게 공개 판매한다. 토큰 보유자는 정기적으로 임대 수익을 배분받고 향후 자산 매각을 기다리며, 플랫폼은 상장 및 관리 수수료로 생존한다.
그러나 이 미미한 수수료로는 높은 일상 운영·유지 비용을 도저히 감당할 수 없어, 이 모델은 다섯 가지 중 가장 취약한 고리가 되었다. RealT, Kasa Korea, Funble 모두 잇달아 운영을 중단하고 청산 절차를 밟았다.
둘째, 주택 신용(Housing credit). 이 모델은 주택 담보 대출을 분산 원장에 직접 기록하고, 투자자는 채권을 보유해 차입자가 상환하는 모기지 이자를 받는다. 그 수익은 대출 실행과 사후 관리에서 발생하는 금리 마진 및 서비스 수수료에서 나온다.
Figure는 2026년 상반기에만 3억 9,300만 달러의 순매출과 1억 3,200만 달러의 순이익을 기록했다. 이는 이미 검증된 경로이지만, 거대한 자산 규모에 크게 의존한다. 반면 Pineapple Financial은 10억 달러가 넘는 모기지를 온체인에 올렸지만 9개월 총매출은 210만 달러에 그쳤다.
셋째, 소유권과 결제(Title and closing). 이 단계는 소유권 검증, 제3자 자금 예치(Escrow), 이전 등기를 포괄하며 부동산이 판매자에서 구매자 명의로 이전되도록 돕는다. 그 자체로는 어떤 투자·자산관리 상품도 제공하지 않는다.
Propy는 소유권과 결제 전 과정을 온체인에 기록하고 건별로 결제 수수료를 받으며, 현재 1억 달러 규모의 신용 한도를 활용해 전통 소유권 회사를 차례로 인수하고 있다. 이 사업의 현금흐름은 매우 안정적이지만, 확장은 인가 기관을 하나씩 인수하는 데 전적으로 달려 있어 속도가 더디다.
넷째, 정부 공식 등기(Government registry). 이는 정부 규제 기관이 깊숙이 개입하는 조각 소유권 체계다. 공식 토지등기국이 토큰 보유자를 직접 법정 소유자로 등기하기 때문에, 보유자는 가장 견고한 법적 권리 확보를 누린다.
두바이의 Prypco Mint 플랫폼은 주로 토큰 발행과 양도 거래에서 수수료를 받으며, 현재 UAE 현지 거주자에게만 개방되어 있다. 사업의 권위성은 매우 높지만 발전 속도는 단일 규제 기관의 승인 속도에 전적으로 묶여 있다.
다섯째, 순수 가격 익스포저(Price exposure). 이 모델은 번거로운 기초 실물 부동산을 완전히 제거한다. Parcl은 주요 도시의 주택가격지수에 대한 레버리지 파생상품 계약을 제공하고, Index Industries 주택가격지수를 기반으로 구축된 USHP는 2026년 4분기에 담보 기반 현물 지수 토큰을 출시할 계획이다.
그 비즈니스 모델은 지수가 흡수한 총자산 규모와 2차 거래량에서 발생하는 수수료에 기반한다. 나아가 고빈도로 갱신되는 일별 지수는 향후 영구 선물(퍼페추얼)의 거래 기초자산이 될 수도 있으며, 이는 Hyperliquid 플랫폼의 HIP-3가 전통 주가지수를 대상으로 구현한 것과 같다.
전체를 조망하면, 이미 존재하는 실제의 성숙한 현금흐름(모기지 이자나 이전 등기 수수료 등) 위에 구축된 모델은 모두 성공적으로 규모 확장을 이뤄냈다. 반면 투자자에게 개별 건물 하나에 베팅하도록 요구하는 모델은 대다수가 붕괴했는데, 물리적 부동산마다 임차인 채무불이행, 수리, 법적 제약이 따라붙기 때문이다.
왜 온체인 부동산은 끝내 폭발하지 못했나?
투자자가 부동산에 자금을 배분하는 이유는 크게 두 가지 핵심 요구에서 비롯된다. 안정적인 현금 배당을 얻는 것과 자산의 장기적 자본 증식을 누리는 것이다. 토큰화는 탄생 초기 투자 문턱을 허물겠다고 약속했는데, 마치 당시 미국 REITs가 비싸고 유동성이 극히 낮던 중자산을 누구나 접근 가능하고 쉽게 양도·유통할 수 있게 만든 것과 같다.
그러나 현존하는 온체인 부동산 상품은 어느 차원에서도 그 약속을 지키지 못했다. 필자는 네 가지 핵심 문제점을 정리했다. 공언한 수익률을 유지할 수 없다는 점, 플랫폼 자체가 수지에 맞지 않는다는 점, 2차 시장의 유동성이 극도로 부족하다는 점, 그리고 단순한 가격 상승폭이 너무 낮다는 점이다.
수익률은 매력적으로 보이지만, 실제로 지켜진 경우는 드물다
온체인 부동산 상품이 대외적으로 홍보하거나 실제 지급하는 연율 수익률은 대체로 3.4%에서 16% 사이다. 그러나 이 수치들은 거의 모두 독립적이고 엄격한 제3자 감사를 거치지 않았기에, 각 수익률 뒤의 산출 근거를 따져보는 것이 표면적 절대값에 주목하는 것보다 훨씬 중요하다.
역사를 보면 홍보 수익률이 가장 높은 상품이 곧 폭탄이 터져 파산한 플랫폼인 경우가 많다. RealT는 6~16%의 임대 연율 수익을 낼 수 있다고 요란하게 홍보했지만, 2025년 말 이전에 대부분의 지급을 중단했고 2026년 2월 공식적으로 배당 지급을 멈췄으며, 결국 2026년 7월 자발적 청산 절차 개시를 선언했다.
현재 시장에서 높은 수준을 유지하는 소수 수익률은 대부분 자기 서술적 기대치나 평균값 추정에 해당한다. 두바이의 Prypco Mint는 연율 순수익이 8~12%에 달한다고 대외 홍보하지만, 이 기대 수치는 실제로 당기 임대료와 예상되는 장기 주택가격 상승분을 곧바로 묶어 놓은 것이다.
Lofty는 2026년 5월 기준 자사가 운용하는 111개 부동산의 평균 임대 수익률이 9.2%라고 주장하지만, 구체적인 기초 산출 공식은 한 번도 공개하지 않았다.
이와 달리 신용 상품은 차입자가 지불하는 실제 이자를 상위로 전달한다. Figure의 주택 담보 대출 풀은 2026년 2월 공개한 실제 수익률이 9%였으며, 이 자산 풀을 기반으로 Hastra가 발행한 PRIME 토큰은 DefiLlama에서 네이티브 연율 수익률이 6.01%로 안정적으로 유지되고 있다.
가장 신뢰할 수 있는 데이터는 대개 가장 절제되어 있다. Lucentblock은 2025년 10월 한국 대전 소재 부동산을 성공적으로 매각하기 전까지 매년 투자자에게 실제 약 5%의 배당수익률로 분배했다. 미쓰이물산이 일본 《금융상품거래법》에 따라 발행한 AEON 오미야 쇼핑센터 토지 토큰의 세전 기대 수익률은 3.4%에 불과했다.
종합하면, 정식 인가 규제를 거치고 실제로 계좌에 입금되었거나 제3자 권위 기관이 추적한 수익률의 실제 구간은 대체로 3~6% 사이에만 머문다.
유동성은 여전히 부족: 일본은 발행이 가장 많지만 거래는 가장 적다
일본은 현재 세계에서 규모가 가장 큰 규제 부동산 증권형 토큰(ST) 시장이다. 2025 회계연도에 일본 부동산 증권형 토큰의 발행 규모는 1,408억 엔에 달해 일본 전체 증권형 토큰 발행 총액의 약 85%를 차지했다. BOOSTRY는 2026 회계연도 공개 누적 발행 규모가 5,300억 엔에 이를 것으로 전망한다.
일본 시장의 빠른 확장은 그 시장이 전통 금융 체계에 깊숙이 내재해 있다는 데서 비롯된다. 신탁은행이 기초 부동산을 보관하고, SBI와 노무라 증권 등 대형 증권사가 리테일 고액자산가 고객에게 토큰을 직접 분배하며, 블록체인 기술은 백오피스 기관 간 청산·결제 장부 시스템을 대체하는 데만 쓰인다.
그러나 바로 이 고도로 규제를 준수하는 전통적 폐쇄 구조가, 왜 진정으로 활력 있는 개방형 온체인 시장으로 진화할 수 없는지를 설명해 준다. 여기에는 세 가지 뚜렷한 병목이 있다.
첫째, 2차 시장 유동성이 거의 제로에 가깝다. 오사카 디지털 거래소(ODX)는 2026년 3월까지 단 8개의 토큰 상품(총 시가총액 336억 엔)만 상장했으며, 실제 결제에는 여전히 최대 2영업일(T+2)이 걸린다.
둘째, 기반 네트워크가 고도로 폐쇄적이다. 대다수 토큰은 인가 기관이 구성한 프라이빗 컨소시엄 체인에 배포되어 글로벌 역외 자본 및 개방형 DeFi 유동성 체계와 완전히 단절되어 있다. Progmat 역시 최근에야 일부 토큰을 Avalanche 퍼블릭 체인에 브리징하는 시도를 시작했다.
셋째, 상품의 본질이 예금 대체재로 전락했다. 약 3.4%의 연율 수익은 위험 회피적인 일본 현지 예금자에게는 매력적일지 몰라도 글로벌 크립토 자본에는 전혀 매력이 없다. 극히 낮은 회전율은 대다수 구매자가 이를 장기 보유 후 만기 상환하는 고정금리 증서로만 여기고 있음을 보여준다.
일본의 실천은 잘 갖춰진 전통 인가 분배 네트워크가 토큰화 자산의 발행 규모를 빠르게 키울 수는 있지만, 발행 사업 자체에만 의존해서는 진정한 깊이를 갖춘 2차 유동성 시장이 저절로 잉태될 수 없음을 충분히 보여준다.
자산 가치 상승폭이 온체인 자금을 끌어들이기에 부족하다
실물 부동산 자체의 연율 상승폭은 너무 느려, 거대한 온체인 네이티브 자금에 효과적인 매력을 전혀 주지 못한다. 국제결제은행(BIS 데이터)에 따르면 2025년 말까지의 10년 스팬에서 가장 눈에 띄는 성과를 낸 미국 부동산 시장의 누적 상승률은 84%로, 연율로 환산하면 약 6%에 불과하다.
같은 기간 싱가포르는 연율 약 4%, 일본은 3%, 한국은 2%에 그쳤고, 중국과 중국 홍콩 시장의 주택가격지수는 10년 주기의 종점에서 거의 원점으로 돌아왔다.
온체인에서의 높은 회전 수익에 익숙한 투자자 눈에는 이런 복리 수익률이 지극히 밋밋하게 보인다. 지금 온체인 주택담보 신용은 주택가격 하락 위험을 전혀 부담하지 않으면서도 6~9%의 고정 수익을 안정적으로 지급할 수 있다.
한편 무위험 자산 쪽에서는 토큰화 미국 국채(Treasuries) 규모가 이미 159억 달러로 빠르게 불어난 반면, 협의의 온체인 부동산 규모는 2억 300만 달러에서 정체되어 있다.
현실에서 주택 구매자가 집을 사서 눈에 띄는 부를 축적할 수 있는 핵심은 은행에서 높은 배수의 모기지 레버리지를 빌렸고 대체 불가능한 실제 거주 효용을 누렸기 때문이다. 그러나 온체인 토큰 보유자는 레버리지로 증폭되지 않은 순수한 가격 변동만 누린다. 따라서 온체인 부동산의 가격 익스포저는 기초자산 위에 레버리지 메커니즘을 얹거나 이자 수익을 더해 증폭해야만 주류 자산에 맞설 경쟁력을 갖출 수 있다.
역사적 교훈: 오직 가격과 부채만을 온체인에 올려야 한다
과거 무너져 내린 초기 프로젝트들은 본질적으로 '철근콘크리트 건물을 그대로 온체인에 옮기려는' 오류에 빠졌고, 결국 예외 없이 복잡한 임대 관리, 좁은 출구 경로, 무거운 운영·유지 비용에 완전히 무너졌다.
업계의 진정한 돌파구는 다른 두 가지 모델에 있다. 이들은 둔중한 실물 건물을 오프체인 물리 세계에 남겨두고, '가격'과 '부채'만 정제해 온체인에 올렸다.
첫 번째 모델은 레버리지 거래와 유동성 헤지에 집중하는 온체인 거래 장소를 구축하는 것이다.
글로벌 시장에서 순수 부동산 가격 익스포저에 대한 수요는 오랫동안 실제로 존재했다. 그러나 유효한 가격 형성 시장을 좀처럼 만들지 못한 장애물은 Pre-IPO 지분 시장과 판박이다. 유동성이 장기간 부족하고, 온체인에서 폭넓게 인정되는 공정가격을 형성하기 어렵다는 점이다. 이전까지 Parcl은 이 고질병을 효과적으로 해결하지 못했다.
그러나 부동산 분야에는 특유의 강점이 있다. 권위 기관이 정기적으로 편성·발표하는 표준화 지수가 논란의 여지 없는 가격 참조점을 제공한다는 것이다. 이 덕분에 파생상품 플랫폼은 연 6% 상승이 너무 느리다고 여기는 투기자에게 고배율 레버리지를 제공하는 동시에, 광범위한 주택 소유자와 부동산 개발업자, 신용 기관에 없어서는 안 될 하방 리스크 헤지 수단을 제공할 수 있다.
두 번째 모델은 컴포저블 생태계에 깊숙이 내재된 온체인 사모 신용 체계를 구축하는 것이다.
주택담보 대출은 주민이 꾸준히 상환하는 안정적 현금흐름을 타고난다. Figure 플랫폼은 현재 약 200억 달러 규모의 이런 대출을 온체인에 완전히 기록해 두었다. 이런 기초 대출 자산이 표준화되어 토큰으로 포장되면, 온체인에서 신속한 재판매와 순환 담보, 자유로운 분해가 가능해진다.
Figure Connect는 모기지 채권을 오프체인의 적격 구매자에게 직접 분배할 수 있고, 기초 주택 담보 대출 풀을 바탕으로 발행된 PRIME 토큰은 이미 Solana 대출 시장에서 핵심 담보로 유통되고 있다.
이 두 모델의 핵심 강점은 플랫폼이 임차인 독촉, 누수 수리, 번거로운 지역 소송을 떠안지 않아도 된다는 데 있으며, 이는 바로 과거 개별 건물 토큰화 플랫폼이 감당할 수 없었던 무게였다.
부동산은 여전히 RWA의 차기 폭발 엔진이 될 가능성이 충분하지만, 그 번영은 반드시 신용과 가격지수를 둘러싸고 구축된 현대 금융 파생 레이어 위에 세워질 것이다.
현재 온체인 주택 신용만 해도 실제로 약 200억 달러의 자산 규모가 축적되어 있지만, RWA.xyz가 집계할 때 이를 '사모 신용' 분류로 넣어 2억 300만 달러의 협의 부동산 데이터에는 포함되지 않았다.
USHP가 정식 출시 전 이미 최대 1억 달러의 청약 약정을 확보한 가운데, 향후 실제 거래 성과는 지수화된 익스포저가 과연 부동산이라는 오래된 자산에 개별 실물 건물이 결코 가질 수 없는 풍부한 유동성을 불어넣을 수 있을지를 업계 전체에 증명하게 될 것이다.
