如今，RWA已成為加密產業與傳統金融共同關注的方向，但「資產上鏈」並不是一套可以簡單複製的標準化模式。底層資產的現金流特徵、估值方式、法律權屬和營運複雜度不同，決定了各類RWA在發行、管理和二級交易中面臨的難題也截然不同。

美國國債、貨幣市場基金和私人信貸擁有相對標準化的現金流、估值與法律結構，因此率先形成規模。而房地產涉及產權登記、物業管理與地方監管等多個層面，鏈上代幣僅僅只是整個體系中的一環。

這使得房地產代幣化仍處於相對早期階段，法律權利如何落地、鏈下資產如何持續管理，以及二級市場流動性如何形成，仍是產業面臨的核心問題。

隨著房地產代幣化逐漸從技術敘事回歸對資產品質、法律權利和營運基本面的審視，PANews 與商業房地產代幣化項目 OneAsset CEO Sonia Shaw 展開了一場對話。OneAsset 是一家總部位於杜拜的 RWA 代幣化公司，致力於為機構級商業地產（CRE）構建以合規為先的市場基礎設施。

與許多側重低門檻資產拆分或代幣發行工具的房地產 RWA 項目不同，OneAsset 將重點重新放回到底層資產本身及其鏈下執行框架上。OneAsset 初期主要聚焦杜拜的優質商業地產。按照其設計，每處物業都將被置於獨立的單資產金庫中，並配套專門設立的 SPV、獨立估值，以及租約和營運資訊揭露，從而將數位化投資憑證與可依法執行的經濟權利連接起來。

OneAsset 的另一項核心判斷是，資產碎片化並不天然等於流動性。真正可持續的二級市場，仍取決於底層物業品質、穩定現金流、持續資訊揭露以及足夠的買方需求。

因此，平台並不將「可交易性」視為終點，而是希望透過合規的基礎設施，讓房地產權益更容易被定價、核驗、轉讓和再配置。

圍繞資產篩選、法律權利、鏈下營運及二級流動性等核心問題，Sonia Shaw 向 PANews 介紹了 OneAsset 的具體設計，也闡述了其對房地產代幣化現階段瓶頸與未來發展路徑的判斷。

聚焦資產品質，OneAsset布局商業地產RWA

房地產是全球規模最大的財富儲存載體之一。Savills 數據顯示，截至 2024 年底，全球房地產總價值約 393.3 萬億美元，其中商業地產價值約 58.5 萬億美元。據 MSCI 於今年 8 月發布的報告顯示，2025 年全球由機構投資者管理、以獲取投資回報為目的的商業房地產規模達到 13.5 萬億美元，為 2021 年以來首次增長。

然而，儘管市場體量龐大，商業地產仍是流動性最差的資產類別之一。

在傳統模式下，投資者通常透過房地產私募基金或者公開交易的 REIT 參與。私募基金經常採取盲池結構，由管理人決定具體資產，資金鎖定期可能達到 7 至 10 年；公開 REIT 雖然可以在證券市場交易，但投資者持有的是一組由管理人配置的資產，價格也容易受到股票市場整體波動影響。

對於機構資產配置者而言，問題從來不只是能否投資房地產。他們更關心的是：誰在管理資產、收益如何產生、收益背後承擔了哪些風險、出現問題時有哪些追索機制，以及在需要退出時能否順利實現流動性。這些問題共同塑造了 OneAsset 的資產篩選方式和產品設計邏輯。

OneAsset 無意沿用傳統的集合基金模式，而是希望建立彼此隔離、與特定實體物業直接對應的單一商業地產資產金庫。每個金庫均擁有獨立的審計估值、收益特徵、風險參數和法律條款。合格投資者可以透過統一帳戶，對特定商業地產進行評估、認購和交易。

過去幾年，一些房地產代幣化項目嘗試將那些透過傳統管道難以吸引資本的物業搬到鏈上，並將代幣化包裝為另一種資產進入市場的路徑。

OneAsset 明確拒絕此類做法，其執行長 Sonia Shaw 還提出了一項原則：**如果一項資產在線下不值得投資，上鏈之後也不會突然變得有投資價值。她指出，**鏈上基礎設施可以放大優質投資的營運效率，但無法將劣質房地產變得優質。

Sonia Shaw 擁有超過 15 年的傳統金融、國際市場拓展和房地產基金經驗，負責推動公司建設「監管即設計」的市場基礎設施。

與同時覆蓋多個國家和資產類別的平台相比，OneAsset 初期集中布局阿聯酋商業地產，主要基於四方面考量：

**其一，**商業物業通常擁有更長的租期，並經過更嚴格的企業租戶審查，因而能夠提供相對穩定、可預測的經常性收入。其二，平台希望依靠數據驅動的承保體系篩選市場和資產。在杜拜部分自由區，公司可獲得的企業簽證配額與其實際辦公面積存在一定關聯，由此形成了企業擴張與辦公空間需求之間的結構性聯繫。OneAsset 認為，這是當地能夠支撐租賃需求，並進一步影響資產估值的因素之一。

**第三，**相較本身已具備較好流動性的資產，優質商業地產長期受制於高門檻、資本鎖定和單項資產融資管道不足，代幣化能夠帶來的效率增量更為明確。**最後，**OneAsset 選擇聚焦單一市場和單一資產類別，避免因跨區域、跨品類擴張而稀釋承保能力，並以此建立更穩定的項目來源和營運商網路。

OneAsset 的方法還將資產篩選與分銷視為彼此關聯的兩個環節。不同商業地產擁有不同的租約結構、現金流特徵和營運風險，因此適合的投資者類型也並不相同。在這一邏輯下，代幣化首先要問的並不是「哪些資產在技術上可以上鏈」，而是「哪些資產的經濟模型足夠清晰、能夠識別出真實需求，並且擁有可信的分銷路徑」。

從資產篩選到合規轉讓，重塑商業地產投資鏈條

在 Sonia 看來，目前房地產 RWA 市場中的參與者大致可以按照商業模式分為三類。

第一類是大眾零售碎片化平台，以 Lofty 等平台為代表，這類平台將獨棟住宅或小型出租物業拆分成低價的數位份額。在 Sonia 看來，這種模式雖然提高了房地產投資的可及性，但大量投資者共同持有單一物業，也可能增加治理和營運協調的複雜度，同時投資回報仍受到租戶、維護及住宅市場等因素影響。

第二類是白標技術供應商，例如 Brickken。 Brickken 提供 SaaS、白標及 API 等代幣化基礎設施，服務覆蓋法律結構設計、資產發行、合規、投資者管理、治理、收益分配等資產生命週期環節。

Sonia 認為，OneAsset 與這類平台的核心區別不在於是否使用區塊鏈或智能合約，而在於自身是否直接參與底層資產的篩選、承保和持續管理。按照 OneAsset 的定位，其希望扮演的並非單純的技術服務商，而是直接參與資產篩選、結構設計與持續管理的資產發起方，並以機構級基礎設施連接資產端與投資端。

第三類，是以 Mavryk 為代表的綜合型 RWA 基礎設施。除建設面向 RWA 場景的獨立 Layer 1 外，Mavryk 還透過 Equiteez 提供覆蓋一級和二級市場的市場基礎設施，並布局透過 REIT 基金收購、數位化和分銷鏈上資產。這意味著其模式不僅涉及底層區塊鏈基礎設施，也延伸至資產端和市場分銷。

OneAsset 則沒有自行開發底層區塊鏈。其初期打算部署在 Base 上，未來再根據資產、監管和市場需求兼容更多網路。Sonia 認為，與其把資源投入底層公鏈，其更希望將更多投入資產品質、法律結構設計和監管適配。

在投資者一端，OneAsset 希望首先採用機構主導的模式，主要面向家族辦公室、母基金和企業財資部門這類專業資產配置者。

不同類型投資者的需求同樣存在差異。機構資產配置者可能更加重視資產安全性和風險調整後的收益，而數位原生投資者和跨境投資者可能更加看重可及性、可轉讓性以及資本效率。OneAsset 的方法是，讓每項資產與投資目標和資產經濟特徵相匹配的投資者進行對接。

按照 OneAsset 的規劃，投資者在認購前，可以在平台查看獨立資產淨值（NAV）的估值、租戶租約、營運成本等關鍵資訊。投資者可以直接認購對應金庫，而不是購買一個包含多項資產的盲池產品。在代幣化資產完成認購後，投資者可以選擇長期持有，也可以在符合身分、司法管轄區和轉讓規則，並且存在買方的情況下，轉讓部分份額，而無需重新簽署整套實體房地產交易文件。

房地產上鏈的核心，是可執行的法律權利

由於商業模式尚未成熟，房地產代幣化經常被簡單描述為將「房屋建築搬到鏈上」，但這種粗淺的表述，容易掩蓋和模糊代幣與真實產權之間的差別。

「金庫代幣並不等同於對建築物本身的直接法定產權，OneAsset 也不會如此描述。」OneAsset表示，對工具所代表權利進行精確界定，正是其能夠獲得機構交易對手認可的基礎。

在 OneAsset 的設計中，當投資者取得一個資產金庫代幣時，其明確持有的是一種數位原生工具，代表其擁有某一項獨立商業地產經濟權益。

而可強制執行的請求權，存在於其下層法律結構中，並透過一個與特定物業一一對應、具備破產隔離屬性的專用特殊目的載體（SPV）持有。投資者究竟享有什麼權利，也由金庫背後的法律文件和 SPV 決定，而不是由代幣單獨決定。

真正由代幣承擔的，是權益記錄和轉讓的功能。該結構旨在確保代幣與法律請求權不會脫節：金庫代幣的持有人，就是法律文件所承認的經濟權益享有人。

「智慧型合約可以高效執行預先設定的規則，但它不能解決當地物權、稅務責任和破產處置問題。」Sonia 表示，如果希望機構投資者和自動化系統放心持有數位資產，鏈下結構必須足夠穩固。

這也是 OneAsset 強調破產隔離的原因。一個設計合理的 SPV 旨在將每項物業與其他物業以及 OneAsset 自身的公司經營狀況相隔離，以盡可能使投資者的相關權益在平台出現問題時仍保持獨立。對機構投資者而言，這本質上是一個交易對手風險問題：即法律追索權能否獨立於平台本身而存續。

對於房地產 RWA 而言，智慧型合約是否經過審計固然重要，但投資者更需要確認：誰擁有物業，誰負責收取租金，營運方違約後如何更換，以及平台破產時投資者可以向誰主張權利。缺少這些安排，代幣就只是一條沒有錨定對象的數位記錄。

以「監管即設計」推動房地產 RWA 規模化

房地產具有強烈的地域屬性。物業所在地、SPV 註冊地、投資者所在地和代幣交易場所可能分別受到不同監管制度約束，使跨境發行和轉讓遠比普通加密資產複雜。

**「**我們選擇首個市場時，並不是簡單追求某一地區的市場敞口，而是做了有計劃的結構性篩選。杜拜虛擬資產監管局（VARA）恰好提供了這種明確性，使我們能夠貫徹毫不妥協的『監管即設計』的路線。」

OneAsset 選擇杜拜作為首個市場，主要原因之一是當地已經建立專門針對虛擬資產的監管框架。公司目前正在推進杜拜虛擬資產監管局（VARA）相關申請，並在利用正式獲批前的窗口期完善法律義務和技術系統。

在推進監管相關工作的同時，OneAsset 還獲得了 ISO/IEC 27001:2022 資訊安全管理體系認證。認證覆蓋其雲端託管應用、後端基礎設施，以及用於鏈上營運的智慧型合約。對投資者而言，這意味著敏感資訊和數位投資系統受到經過正式評估的資訊安全框架管理，而不是依賴臨時或零散的內部控制措施。

隨著平台進入更多司法管轄區，這套核心架構將透過三個程式化層面處理合規要求：

• 第一是許可制、可識別身分的代幣架構。在代幣層直接執行所有權控制、投資者資格核驗和跨境轉讓規則，使合規要求隨資產本身流轉，而不是依賴其具體交易場所。由此，同一套核心架構可以適應平台進入的不同司法管轄區。

• 第二是自動化資格審核系統。將 KYC/AML 核驗、地區投資者分類及適用的投資者資格框架直接嵌入用戶准入流程。

• 第三是統一的資訊揭露標準。在全球複製獨立的金庫級資產報告引擎，以滿足不同國際監管機構的資訊揭露要求。

除了上述合規手段，部分早期房地產代幣化項目所暴露的問題說明，房地產代幣化並不是一次性發行行為，而是有著完整的生命週期。物業在完成代幣化後，仍會持續產生維修、保險、稅費和空置率變化等現實問題。OneAsset 計劃建設覆蓋代幣化房地產完整生命週期的基礎設施，重點服務持續營運、資訊報告和資產管理。平台希望透過嚴格的治理控制，對複雜的鏈下房地產指標進行彙總和標準化。

「OneAsset 計劃為每個資產金庫引入獨立的 NAV 估值，從租戶約束條款和租約條件，到建築結構維護成本、當地稅費及現金流時間表，各項關鍵數據都會經過系統核驗並以透明方式呈現。」

此外，OneAsset 將這種持續報告能力視為其基礎設施的一部分，而不是發行後的附加服務。平台還計劃把房地產估值、租約和現金流數據轉化為機器可讀格式，使其能夠持續評估資產表現。

碎片化不等於有流動性，流動性源自資產本身

過去兩年，現實世界資產上鏈的進程明顯加快。據行業數據平台 RWA.xyz 統計，截至 2026 年 8 月 26 日，鏈上代幣化 RWA 的「已分銷資產價值」（Distributed Asset Value）約為 383.0 億美元；同一時間點，「代表價值」（Represented Asset Value）約為 3531.1 億美元，約為前者的 9 倍——這一差距本身，也說明了「宣布代幣化」與「已具備可交易性」之間的距離。

然而，行業在計算市場規模時，常把已經宣布或承諾代幣化、尚不能自由轉讓的「代表價值」，與真正已經進入鏈上並可交易的資產混為一談。在房地產領域尤其容易出現這種情況：一棟價值數億美元的建築被納入合作協議，並不等於市場上已經存在同等規模的可交易代幣和流動性。

OneAsset 認為，「碎片化並不等於流動性」。把一棟缺乏買方需求的物業切割成數百萬份，並不會自動形成市場，只會把原有的流動性問題進一步拆散。

真正的流動性首先來自資產本身。只有當物業具備較好的位置、穩定租戶、可核驗現金流和合理估值時，投資者才可能持續買入。其次，市場必須擁有足夠數量且具備交易資格的買方。即使技術上允許全天候轉讓，如果訂單簿中沒有對手方，投資者仍無法退出。

因此，流動性無法脫離分銷體系而單獨設計。一個二級市場所需要的遠不只是技術層面的可轉讓性。它還需要形成由不同類型、甚至不同市場的合格買家構成的資金池，並且這些投資者必須有持有底層資產的實際理由。隨著市場發展，除二級轉售之外，包括投資組合配置、企業財資管理和合規借貸在內的更多使用場景，也可能進一步擴大資產需求。

OneAsset 同樣將結算效率與流動性區分開來。T+0 原子結算和統一帳戶體系，可以提升已經完成的交易和資本重新配置的效率，但它們本身無法創造買家，也無法解決價格發現問題。後兩者仍然屬於市場問題，而不是智慧型合約能夠直接解決的問題。

從 RWA 到 AiFi：當房地產開始變得「機器可讀」

Coinbase 近期透過「鏈上智慧體金融」（on-chain agentic finance），也就是 AiFi 這一概念，讓這一方向獲得了更廣泛的行業關注。今年 7 月，Coinbase 創辦人暨執行長 Brian Armstrong 在社群媒體上將 Base 網路、USDC 與 x402 協議描述為支撐 AI 智慧體自主完成機器對機器支付的核心基礎設施，這一表態發布於 Coinbase 第二季財報公布前夕。需要指出的是，Coinbase 目前所定義的 AiFi，主要聚焦於智慧體之間的支付與商業結算場景，而非資產配置本身。

OneAsset 討論的是這一趨勢向投資資產配置領域的進一步延伸。今年 4 月舉行的 Hack Seasons Cannes 大會上，OneAsset 首席投資長 Arthur Katz 曾提出，隨著資本配置愈來愈多地由 AI 驅動，鏈上資產所具備的透明性和可程式化性，可能會在機構金融體系中變得愈來愈重要。

對 Sonia 而言，更值得關注的問題是，這些 AI 智慧體未來究竟會把資金配置到什麼資產上。AI 驅動的金融體系不能只有可程式化貨幣，它同樣需要可程式化的投資資產。

如果一個系統無法判斷一枚房地產代幣在法律上究竟代表什麼、誰有資格持有、物業如何估值、資產產生多少收入、適用哪些限制條件，以及交易能否完成結算，那麼這枚房地產代幣實際上就不能算是真正意義上的「機器可讀」。

這正是 OneAsset 在標準化估值、租約、現金流、合規以及所有權數據方面所做工作的意義所在。眼下最直接的應用，是改善資訊揭露和投資基礎設施；從更長期來看，房地產代幣化資產可能逐步實現足夠高程度的結構化，使軟體能夠像人類投資組合經理一樣，對這些資產進行篩選、驗證和配置。從這個意義上說，AiFi 的起點並不是 AI，而是首先擁有一套機器能夠理解的金融資產。

因此房地產代幣化正在從強調發行速度和低門檻，轉向重新審視資產品質、法律結構和長期營運。行業需要清醒地意識到，區塊鏈可以縮短結算時間、降低部分轉讓成本，也可以讓房地產權益變得更容易拆分和程式化，但它無法替代承保、物業管理和法律執行。

而 OneAsset 正試圖透過單一資產金庫、破產隔離 SPV、獨立估值和持續數據揭露解決這些問題。不過，設計更多仍處於測試和規劃階段。其模式仍需要經過真實資產上線、監管審批和二級市場運作的檢驗。

房地產上鏈之後，真正困難的工作才剛剛開始。