출처: 뉴 이코노미스트

급속한 경제 성장기에 일어나는 부의 재편성은 무엇을 의미하는가?

장기적인 경기 순환 변수를 분석하는 것은 매우 드문 일로, 수십 년에 한 번 정도 발생하지만, 발생할 경우 수십 년 동안 지속될 수 있습니다. 현재 추세로 볼 때, 이러한 자산들은 미래에 가치가 없을 것입니다.

푸펑은 투자 방향을 조정하는 방법, 가치가 상승할 자산, 그리고 시장 트렌드에 맞춰 직업과 소비를 조율하는 방법에 대해 설명합니다.

전문은 다음과 같습니다.

오늘 Taixue에서 여러분과 함께 이 자리를 갖게 되어 매우 영광입니다. 제가 정말로 말씀드리고 싶은 것은 바로 인구라는 중요한 변수입니다. 인구는 부동산, 정부 재정, 미래 인프라 투자, 심지어 여러분의 투자 선호도에 이르기까지 여러 측면에 영향을 미칩니다.

핵심 변수: 인구

2018년에 저는 인구 통계에 있어 중요한 전환점에 대해 여러분과 공유한 적이 있습니다. 2015년에 중국의 출산율이 다시 한번 급락했다는 데이터가 나왔기 때문입니다. 현재 중국의 출산율은 거의 0에 가깝습니다. 이 수치는 지난 10년 동안 매우 빠르게 변화했고, 이제 모두가 이를 인지하고 있지만, 사실 이러한 변화는 10년 전에 이미 시작되었으며, 이 데이터는 이미 경제와 투자에 영향을 미치기 시작했습니다.

저는 인구 문제에 대해 사람들과 이야기하는 것을 좋아합니다. 많은 사람들이 제가 투자자이고 예전에 헤지펀드에서 일했는데 왜 시장에 대해서는 이야기하지 않느냐고 묻습니다. 인구 고령화, 젊은 층의 저축 분포, 위험 감수 성향 같은 것들에 대해서만 이야기한다고 하더군요. 저는 그들에게 그들의 취향에 맞추려 하지 않고, 제가 생각하는 근본적인 논리를 더 직접적으로 공유하겠다고 말합니다.

지난 몇 년간 저는 딸아이를 관찰해 왔고, 딸아이가 좋아하는 것에 투자해 왔습니다. 사실 이 두 가지는 본질적으로 같은 것입니다. 인구 구성의 큰 변화 속에서 우리의 투자 또한 방향성을 제시받고 변화를 거듭해 온 것입니다.

예를 들어, 지금 홍콩 시장에서 잘 알려진 새로운 소비 트렌드가 있습니다. 바로 사람들의 가방에 매달린 라부부 인형이죠. 지난 2년간 엄청난 인기를 끌었던 트렌디한 장난감, 애니메이션, 굿즈, 배지, 스탠디 같은 것들도 마찬가지입니다. 최근 자동차 업계 베테랑들과 이야기를 나눠보니, 젊은 세대의 자동차 구매 습관이 완전히 달라졌다는 데 모두 동의했습니다. 저도 동감입니다. 얼마 전 딸에게 차를 사줬는데, 우리의 필요와 딸의 생각, 그리고 원하는 것이 완전히 다르다는 걸 알게 됐습니다. 딸아이는 V8 엔진을 선호할까요, 아니면 V12 엔진을 선호할까요? 기계적인 성능을 중요하게 생각할까요? 서스펜션이나 브레이크 패드를 꼼꼼히 살펴볼까요, 아니면 차가 얼마나 귀여운지를 살펴볼까요? "이 분홍색 차는 정말 멋지고, 내부에는 여섯 개의 스크린이 연결되어 있어서 아주 편안해." 우리 눈에는 차처럼 보이지 않겠지만, 딸아이 눈에는 차처럼 느껴지는 거죠.

이러한 변화가 일어난 이유는 무엇일까요? 바로 인구 구조의 급격한 변화 때문입니다. 최근 몇 년 동안 주요 소비층은 젊은 층이었습니다. 따라서 전체 소비자 시장을 분석할 때는 주요 시장이든 부차적인 시장이든 인구 구조의 변화에 ​​주목해야 합니다.

실버 경제는 1980년대 출생자들이 노년기에 이르러서야 도래할 것이다.

많은 사람들이 제게 노년층을 위한 은 경제에 대해 이야기했지만, 저는 이 용어에 대해 다소 의구심을 가지고 있습니다. 은 경제에 대한 우리의 이해가 매우 다를 수 있기 때문입니다. 저는 인구 발전 초기 단계에는 은 경제라는 개념이 존재하지 않는다고 생각합니다.

간단히 말해서, 여러분 중에 부모님과 함께 살아보신 분이 있나요? 부모님과 함께 살아본 경험이 있다면, 집안 형편이 부유하든 가난하든 상관없이 어른들에게는 항상 한 가지 습관이 있다는 것을 아실 겁니다. 외출하면서 "엄마, 30분 후에 돌아올게요"라고 말하면, 어르신들은 어김없이 들어와서 불을 끄고 에어컨을 끄시죠. 집안 형편이 어렵다고 생각하시나요? 아마 아닐 겁니다. 소비 습관은 단순히 재산과만 관련된 것이 아니라 사고방식과도 관련이 있습니다. 예를 들어 요즘 젊은 세대를 생각해 보세요. 많은 사람들이 요즘 젊은이들은 배달 음식을 시켜 먹고 밀크티를 마시며, 장을 보거나 요리를 하지 않는다고 말합니다.

사실 이것이 경제와 사회의 이념입니다. 기성세대는 검소하고, 절약적이며, 근면합니다.

그러므로 지금 시점에서 부모님 세대의 소비력을 발휘하게 하는 것은 사실상 매우 어렵습니다. 그 소비력은 저축으로 이어질 가능성이 큽니다. 비록 그분들이 경제적으로 어려움을 겪는 것은 아니지만, 우리는 저축에 대해 생각해 볼 수 있습니다. 예를 들어, 85년생과 90년생 이후 세대처럼 우리가 나이가 들면, 그때야말로 진정한 실버 경제 시대가 도래할 것입니다.

그들의 생각은 아마도 "나는 힘든 삶을 살았으니 다음 세대는 잘 살았으면 좋겠다"일 것이고, 그 다음 세대, 즉 2000년대 세대는 "나는 힘든 삶을 살았으니 더 나은 삶을 살고 싶다"라고 생각할 수도 있기 때문입니다.

소비 인식과 인구 연령 구조를 결합해 보면 인구 정점, 총인구 수, 고령화 정도 등 인구 문제를 논할 때 무시할 수 없는 요소들이 많기 때문입니다. 특히 이러한 장기적인 순환 변수는 단기간에 변하는 변수가 아니라, 장기적인 주기성을 지닌 변수입니다. 개혁개방 이전부터 2015년까지는 이 문제를 분석할 필요가 없었을 수도 있습니다. 하지만 2015년 데이터가 발표된 이후로는 분석이 필수적이 되었습니다. 바로 이러한 이유로 저는 지난 10년 동안 이 문제를 매우 중요하게 여겨왔습니다.

인구 정점과 부동산 시장의 3단계 진화

인구 증가는 또 어떤 영향을 미칠까요? 부동산 시장에도 영향을 미칠 것입니다. 부동산 시장은 필연적으로 주택 수요, 주택 수요 및 투자, 그리고 투기적 수요라는 세 단계를 거칩니다.

2004년과 2005년 이전까지 중국의 부동산 시장은 주택 수요에 의해 주도되었습니다. 이후 우리는 주택 시장 개혁, 경제 성장, 인구 증가를 통해 주택 수요를 충족하기 시작했습니다. 두 번째 단계는 주택 및 투자 수요에 의해 주도되며, 이는 인구 증가, 즉 도시화와도 밀접한 관련이 있습니다.

제2차 세계대전이 인구 문제에 있어 매우 중요한 전환점이라고 말하는 이유는 무엇일까요? 전쟁 후 인구 구조가 재편되었기 때문이며, 많은 사람들이 간과할 만한 또 다른 특징이 있기 때문입니다.

예를 들어, 결혼하고 아이를 낳는 것, 또는 아이를 많이 낳거나 적게 낳는 것이 돈과 관련이 있을까요? 제 생각에는 완전히 관련이 있는 것은 아닙니다. 예를 들어, 온라인에서는 많은 사람들이 결혼, 연애, 출산을 꺼리는 가장 큰 이유가 집을 사야 한다는 압박감, 시어머니의 압력 등 엄청난 사회적 압박감 때문이라고 말합니다. 사람들은 이러한 저출산의 원인을 과도한 부채와 삶의 압박감으로 돌리지만, 이는 전적으로 정확한 설명은 아닙니다. 단지 특정 시점의 상황을 반영할 뿐입니다.

사실, 전쟁 후 가난하고 어려운 시기에는 이론적으로 출산율이 더 낮아야 했습니다. 하지만 환경이 나쁠수록 출산율이 높아지고 사람들이 더 일찍 결혼하는 경향이 있습니다. 그래서 인구는 정점을 찍게 됩니다. 우리는 20세 미만, 20~30세, 30~40세, 그리고 40~50세를 각각 정점으로 분류합니다.

제2차 세계 대전 이후 여러 국가의 인구를 분석해 보면 매우 흥미로운 현상을 발견할 수 있습니다. 전후 1세대와 2세대는 대체로 젊은 나이에 결혼하고 자녀를 많이 낳았습니다. 다시 말해, 부모 세대는 형제자매가 많고 대가족을 이루는 것이 일반적이었습니다. 설날에는 30~40명에 달하는 대가족이 모여 명절을 보냈습니다. 오늘날에는 세 명조차 모이기 어려운 시대입니다. 이러한 대가족은 대개 조혼, 조산, 그리고 많은 자녀 수의 결과입니다. 각 세대의 인구 정점이 매우 가까워, 사람들은 20세 전후로 부모가 되는 경우가 많습니다.

스무 살은 아직 아기 같고, 서른 살은 여전히 ​​젊고, 마흔 살쯤 되면 연애와 결혼을 생각해 볼 수 있죠. 제 아이들도 지금 딱 그런 생각을 하고 있어요. 하지만 모든 것에는 장단점이 있는 법이죠. 어떤 것에도 장단점이 있다는 걸 강조하고 싶어요. 완벽한 건 없으니까요.

그렇다면 인구 배당 효과의 이점은 무엇일까요? 전쟁 후 경제와 관련된 모든 생산 요소가 재분배되었는데, 많은 사람들이 가장 중요한 요소는 기술이라고 말합니다. 하지만 그건 완전히 맞는 말은 아닙니다. 모든 생산 요소를 연결하는 가장 중요한 고리는 바로 사람입니다. 기술에 대해 맹신하지 마세요. 모든 문제를 해결하는 데 기술이 필요한 것은 아닙니다. 만약 기술로 모든 문제를 해결할 수 있다면, 우리는 정상적인 경기 순환을 경험할 필요가 없을 것입니다.

따라서 초기 단계에서는 사람이 모든 국가의 생산에 있어 가장 중요한 요소였습니다. 사람들을 부양할 여력만 있다면 많을수록 좋았습니다. 푸젠성 남부 지역의 가구들이 왜 그렇게 많은 인구를 가지고 있는지 생각해 보면 알 수 있습니다. 이전의 모든 경제 체제에서는 기술력보다 인력이 훨씬 강력했기 때문에, 모든 가정, 가구, 그리고 국가에서 사람이 가장 중요한 변수가 되었습니다.

전후 초기 인구가 충분하면 인구 배당 효과가 나타납니다. 실제로 제2차 세계 대전 이후 거의 모든 국가가 이러한 단계를 거쳤습니다.

단점은 무엇일까요? 첫째, 이처럼 빠른 인구 증가 이후에도 인구를 안정적으로 부양할 수 있을까요? 특히 식량, 의복, 주택, 교통과 같은 기본적인 필수품, 그중에서도 식량의 경우 생산 요소의 증가율이 인구 증가율과 균형을 이룰 수 있을까요? 즉, 생산 요소가 인구 증가에 걸림돌이 되지 않고 오히려 긍정적인 영향을 미치도록 할 수 있을까요?

둘째로, 단점은 무엇일까요? 인구 정점이 너무 가까워 그 영향이 10년 또는 20년 후에야 드러날 것이라는 점입니다. 급속한 경제 성장기에 부의 재분배가 이루어진 후, 인구 정점이 너무 가까워지면 주택 가격은 일반적인 3단계 정점을 형성하게 되는데, 주택 수요에서 투자 수요로, 그리고 투자 수요에서 투기 수요로 전환되는 양상을 보입니다. 두 번째와 세 번째 단계에서는 투자 수혜자와 부채 부담을 안고 있는 사람들 모두에게 주택 가격이 매우 근접하게 형성될 것입니다.

개혁개방을 통해 우리는 큰 부를 축적했고, 초기에는 주거 문제를 해결하기 위해 주택을 구입했습니다. 당시에는 80년대생 세대가 아직 태어나지 않았습니다. 80년대생 세대가 도시로 이주하고 가정을 꾸리기 시작하면서 집값은 필연적으로 상승했고, 그들은 60년대생, 70년대생 세대의 집을 매입할 수밖에 없게 되었습니다. 이는 세대 간 시너지 효과, 즉 세대 차이 효과가 나타나지 않는다는 것을 의미합니다.

부의 분배는 어디에서나 똑같습니다. 케이크를 나누는 행위가 아직 당신에게까지 이어지지도 않았으니, 당신은 이미 한 조각을 받은 셈입니다. 사실, 이는 중국뿐만 아니라 모든 나라에서 마찬가지입니다. 전쟁 후에는 인구 정점이 너무 가까운 시기에 발생하기 때문에 모든 나라가 비슷한 문제를 겪기 때문입니다.

이웃 나라인 일본, 한국, 심지어 동남아시아까지 모두 같은 문제에 직면해 있습니다. 앞서 언급했듯이, 세대 간 분배라는 개념이 있습니다. 실제로 부와 인구 사이에는 재분배 과정이 존재하지만, 이 과정은 매우 간단합니다. 너무 빠르면 어떤 사람들은 몫을 얻고 어떤 사람들은 얻지 못하며, 너무 느리면 노동력 부족으로 이어집니다.

저는 많은 사람들에게 일본은행이 금리를 인상할 것이고 일본은 인플레이션을 겪게 될 것이라고 말해왔습니다. 하지만 많은 사람들이 일본의 경제 성장률이 0~1%로 이미 상당히 양호한데 어떻게 인플레이션을 겪을 수 있냐고 반문합니다. 이는 큰 오해입니다.

대부분의 근로자에게 소득과 급여를 결정하는 요소는 무엇일까요? 시장 경제는 그것이 수요와 공급에 의해 결정된다고 말합니다. 간단히 말해, 노동 공급이 많고 시장 수요가 적으면 노동력의 가치가 하락하고, 이것이 바로 디플레이션의 근본 원인입니다. 반대로 노동 공급이 적더라도 수요가 일정하게 유지된다면, 높은 수요 증가가 필요하지 않더라도 노동력 부족으로 인해 공급 부족이 발생하고 가격은 상승하게 됩니다.

일본의 인구 순환 조정은 우리보다 무려 30년이나 일찍 일어났기 때문에 매우 중요합니다. 따라서 지금 가장 중요한 질문은 일본이 인플레이션을 관리하기 위해 빠른 경제 성장이 필요한가 하는 것입니다. 많은 사람들이 경제 성장을 총량으로만 오해하지만, 경제 성장과 가계 소득 증가 사이에는 중요한 연결 고리, 즉 소득 분배가 있습니다. 저는 일본이 가계 소득을 높이기 위해 높은 총 성장률이 필요하다고 말한 적이 없습니다. 오히려 총량이 감소하지 않도록 해야 한다고 주장해 왔습니다.

앞서 말씀드렸듯이, 일본의 세대 간 자산 분배 방식을 이해해 보라고 했었죠. 그런데 많은 네티즌들이 그건 틀렸다고 했습니다. 후 씨, 핵심은 아주 간단합니다. 나이가 들면 당신의 돈은 자녀에게 쓰인다는 겁니다.

다시 말해, 사람들이 나이가 들면, 예를 들어 65세 이상 인구 비율이 현재 수준인 약 2억 명에 도달한다고 가정해 봅시다. 그렇다면, 그 숫자에 도달하면, 나이가 들어서 모든 재산을 자녀에게 물려줘야 한다는 뜻일까요? 사실 제가 하고 싶은 말은 사람들이 많은 것을 매우 편협하게 이해하는 경향이 있다는 것입니다. 다시 한번 생각해 보세요. 만약 당신이 65세라면, 자녀들에게 무엇을 해주시겠습니까? 예를 들어, 저축한 돈, 모든 현금, 연금, 은퇴 소득을 모두 물려주시겠습니까? 만약 당신이 60세에도 여전히 에너지가 넘치는데 그렇게 한다면, 저는 농담 삼아 당신의 불행한 노후 생활이 이제 막 시작될 거라고 말합니다.

일본에서는 왜 이런 일이 일어날까요? 노인에게 자녀와 손자녀가 있을 수 있지만, 그들이 세상을 떠난 후에는 옷장 서랍을 열어보면 수천만 엔의 유산을 남겨놓은 것을 발견할 수도 있습니다. 인터넷에 있는 농담들은 재미있기도 하지만, 때로는 매우 정확한 현실을 반영하기도 합니다. 예를 들어, 제가 모든 재산을 자녀에게 물려주고 병원에 입원하게 된다면, 치료는 받을 수 있더라도 생명줄이 끊길 수 있습니다. 또는 자녀가 경제적으로 어려움을 겪을 때 재정적으로 도울 수는 있지만, 모든 재산을 물려주지는 않을 것입니다. 따라서 동아시아 문명의 틀 안에서, 노인이 세상을 떠난 후에야 대규모로 재산을 이전하고 상속하는 특징이 존재합니다. 자동차 구입을 도와주거나 약간의 돈을 주는 것과 같은 소규모 이전은 사전에 가능하지만, 모든 재산을 물려주어 마음대로 쓰게 하는 것은 제가 죽기 전에는 불가능합니다. 그래서 저는 아이들에게 아주 분명하게 말해두었습니다. "내가 죽기 전에 그 돈은 다 쓸 거고, 내가 할 수 있다고 생각되면 너희를 도와줄 수도 있지만, 그 돈은 내가 죽은 후에야 너희 것이 되는 거야. 원칙적으로 내가 살아 있는 동안에는 그 돈은 여전히 ​​내 거야."

투자 위험 선호도 감소, 저축 증가

다른 질문 하나 드리겠습니다. 사회가 부를 창출할 때, 초기 부의 창출과 축적은 특정 세대에 집중되는 경향이 있다는 것을 알고 계십니까? 그렇다면 그 세대가 노년기에 접어들면 어떻게 될까요?

이는 실제로 우리의 투자와 관련이 있습니다. 위험 감수 성향은 감소하는 반면 저축은 증가하고 있습니다. 많은 사람들이 이러한 현상을 자신감 부족 때문이라고 말하지만, 저는 완전히 동의하지 않습니다. 자신감 부족이라는 주장은 모든 사람이 동일하다는, 즉 나이와 위험 감수 성향이 같다는 가정을 전제로 합니다. 그런 경우라면 사람들은 현재의 외부 환경, 경제 상황, 투자 환경에 대한 자신감이 부족하기 때문에 저축을 선호할 수도 있습니다. 하지만 제 경우에는 사람들이 모두 다르고, 부의 분배 방식도 다릅니다.

그렇다면 현재 위험 선호도에 영향을 미치는 핵심 요인은 무엇일까요? 2018년과 2019년에 저는 여러 기관의 많은 사람들과 이 주제에 대해 이야기를 나눴습니다. "중국에서 3% 금리의 정기예금을 찾는 것이 앞으로는 극히 어려워질 것이라는 점을 생각해 보셨습니까? 우리의 금리는 계속해서 하락할 수도 있습니다." 당시 저는 인구 증가, 급속한 부의 축적, 그리고 한 세대 만에 축적된 경제 기적과 같은 문제들을 논의했습니다. 이러한 고착화는 저축 선호와 위험 회피라는 문제를 야기합니다.

그럼 어르신들이 뭘 좋아하시는지 아세요? 저축을 좋아하세요. 어르신들은 위험도가 낮은 투자를 선호합니다. 예를 들어, 투자 관련 모임에서 저는 50대나 60대, 또는 은퇴자들이 투자 조언을 구할 때면 주로 채권, 배당금, 그리고 석탄, 석유, 수도, 가스, 전기 같은 독점 산업에 투자하라고 권합니다. 4%의 배당 수익률도 괜찮은 편이죠.

20세 청년에게 이 시나리오를 적용해 보니, 그는 "1년 동안 열심히 일해서 5만 위안을 모았는데, 이제 와서 그걸로 돈을 불린다는 건가요? 5만 위안을 10만 위안으로, 10만 위안을 20만 위안으로, 20만 위안을 40만 위안으로 만드는 게 가능한가요?"라고 물었습니다. 저는 그의 심정을 이해한다고 말했습니다. 물론 당신이 무모하거나 지나치게 투기적이라고 말하는 건 아닙니다. 단지 사람마다, 그리고 연령대마다 위험 감수 성향이 완전히 다르기 때문입니다.

그래서 저는 젊은이들에게 종종 "도전해 보세요. 자전거를 오토바이로 바꿀 수도 있잖아요."라고 말합니다. 하지만 실패하더라도 아직 젊으니 다리에서 뛰어내리지 마세요. 앞으로 시간과 기회는 충분합니다. 은퇴를 앞둔 50대에게 자전거를 오토바이로 바꾸는 도박을 해보라고 권할까요? 만약 그렇게 했다가 실패한다면, 그들에게 여전히 기회가 남아 있을까요? 젊은이들은 저금리 시대에도 안정성을 원합니다. 따라서 사회 전반에 걸쳐 자산 투자에 대한 위험 감수 성향이 자연스럽게 감소하는 것입니다. 물론 이러한 감소세 속에서도 젊은이들을 위한 활기찬 세상은 여전히 ​​존재하며, 다만 완전히 다른 종류의 흥분을 추구할 뿐입니다.

솔직히 말해, 최근 몇 년 동안 여러분은 아직도 다른 소중한 물건들을 간직하고 있나요? 예를 들어, 구슬 팔찌나 호두는요? 우표는요? 삼나무 가구는요? 옥이나 마노, 골동품, 서예 작품이나 그림은요? 물론, 제가 방금 언급한 것들은 지난 10년 동안 대부분 가치가 떨어졌을 거라는 건 누구나 다 아시겠죠?

저는 오래전에 모든 것을 팔았다고 말씀드릴 수 있습니다. 어떤 사람들은 이것들이 모두 거품일 뿐이고 제가 가진 것은 가문의 유산이라고 말합니다. 하지만 저는 그 의견에 강력하게 반대합니다. 왜냐하면 이 세대가 지나가면 우리가 가진 것들은 여전히 ​​아무런 가치도 없게 될 것이기 때문입니다. 가치는 사람들이 부여하는 것입니다. 어떤 것에 가치가 있는지 없는지를 판단하는 법을 배워야 합니다.

제 생각에는 무엇이 가치 있는지 정의하거나 평가할 필요가 없습니다. 왜냐하면 가치를 부여하는 핵심 요소는 바로 사람이기 때문입니다. 사람이 변하면, 부가 변하면 판도도 변합니다. 같은 원리입니다.

그럼 제가 지난 몇 년간 무엇에 투자했을까요? 저는 젊은 사람들이 좋아하는 것들에 전적으로 투자했습니다. 저는 제 개인적인 가치관으로 판단하지 않아요. 예를 들어, 제 딸과 아이들이 밀크티를 사려고 줄을 서는 걸 보면, 이런 마케팅 방식이 이해가 가시나요? 밀크티 한 잔 마시려고 4시간씩 줄을 서는 거요? 저는 그런 걸 사려고 10분이라도 기다려야 한다면 그럴 가치가 없다고 생각해요.

하지만 그건 중요하지 않아요. 젊은 사람들이 좋아하니까 이 마케팅 방식을 고수할 겁니다. 최근 몇 년간 인기 있는 마케팅 방식들이 다 이런 식이죠. 차가 얼마나 안전한지, 품질이 얼마나 좋은지, 엔진이 얼마나 큰지, 브레이크 패드가 얼마나 좋은지 같은 건 광고하지 마세요. 대신 화면이 6개나 있어서 게임을 할 수 있다는 걸 광고해야죠. 그런 것들을 광고해야 합니다. 왜 소비자의 취향에 맞춰야 할까요? 물론 문제점도 있지만, 젊은 사람들의 인식은 다르니까요.

이러한 자산은 미래에 가치가 없어질 것입니다.

그 외에 무엇이 더 필요할까요? 부동산 시장은 사실상 끝났다고 봅니다. 2018년 이후 부동산 투자의 투기적 단계는 종료되었고, 주택과 투자에 초점을 맞춘 단계 또한 끝났다고 생각합니다. 따라서 다음 단계는 바로 주택 문제입니다. 주택은 인간의 기본적인 욕구인 음식, 음료, 그리고 주거를 위한 필수 요소입니다. 사람이 없다면 주택은 어디에서 나올까요?

일본, 한국, 심지어 미국 같은 나라에서 일어났던 역사적인 부동산 거품에 대해 알고 계시죠? 그 거품의 정점이 무엇이었는지 아시나요? 바로 투기, 그것도 아주 무모한 투기였습니다. 투기란 필요하지도 않은 물건에 엄청난 돈을 쓰는 것을 의미했죠. 별장, 관광용 부동산, 은퇴자 주택 등이 거품의 정점에 있었습니다.

최근에 요양을 위해 청두에 다녀왔습니다. 지금 청두에서 무슨 일이 일어나고 있는지 아시나요? 도시가 확장되면 사람들이 외곽으로 이동하고, 축소되면 다시 2, 3환도로 돌아오게 됩니다. 왜냐하면 제 나이 드신 친척 네 분 모두 아직 살아계시기 때문입니다. 정말입니다. 미래의 은퇴를 생각해 보면, 관광지나 리조트에는 공공시설이 부족하기 때문에 사람들이 은퇴를 선호하지 않을 겁니다. 그래서 2, 3환도로에서 루산이나 루후 같은 곳으로 이사했던 많은 사람들이 70대쯤 되면 활기찬 분위기, 편의시설, 의료 시설 등을 찾아 다시 2, 3환도로 돌아와 은퇴 생활을 하는 것을 볼 수 있습니다. 도시화가 계속 확장되면 기회가 생기겠지만, 도시화가 정체되면 기존의 공공 자원은 도심 지역에만 집중될 것입니다.

결론적으로, 예를 들어 일본의 부동산 시장이 가장 과열되었던 시기에는 스키 리조트, 휴가용 아파트, 해변 아파트에 관심이 집중되었습니다. 표면적으로는 일본의 주택 가격 지수가 1990년대 부동산 거품 이전 수준으로 돌아온 것처럼 보이지만, 근본적인 상황은 극도로 양극화되어 있습니다. 모든 것은 "주택"이라는 단어에 달려 있습니다. 기존 주택과 거주자를 보유한 사람들은 돌아왔지만, 주택과 거주자가 없는 사람들은 결코 돌아오지 않을 것입니다. 미래를 상상해 봅시다. 현재의 인구 증가 추세를 고려하면, 이러한 자산은 향후 10~15년 안에 가치가 없어질 것입니다. 어떤 사람들은 "임대하면 월 100~150위안 정도의 현금 흐름이 발생하겠지만, 노후화된 건물의 유지 보수 비용조차 감당하지 못할 것"이라고 말할지도 모릅니다. 바로 이것이 문제입니다.

동시에, 또 다른 중요한 요소, 바로 사회 기반 시설도 관련되어 있습니다. 많은 사람들이 잘 모르는 사실이 하나 있는데, 바로 경제활동인구, 즉 24세에서 45세 사이의 사람들이 사회의 주요 납세자라는 점입니다. 이들이 전체 인구에서 차지하는 비율은 매우 중요한데, 최소 25% 이상이어야 합니다. 다시 말해, 주요 납세자 비율이 25% 미만, 즉 네 명 중 한 명만 세금을 낸다면 문제가 발생할 조짐이 보인다는 것입니다.

이 비율이 특정 역사적 수준에 도달하면 고정 자산 투자와 도시화의 정점이 나타날 것입니다.

물론, 일부에서는 일본의 자료를 인용하여 도시화의 정점을 주장할 수도 있고, 실제로 처음 발표되었을 때는 수치가 급증한 것처럼 보이기도 합니다. 하지만 도시화율 자체를 다시 생각해 보면, 마지막 물결을 결정지은 것은 무엇이었을까요? 도시화율을 주도한 것은 도시의 확장이 아니라 농촌 지역의 소멸이었습니다. 일본의 헤이세이 시대에 도시와 읍이 통합되면서 도시화가 진행되었고, 이는 중국의 경우 많은 마을이 버려지고 자연스럽게 도시화율이 증가했음을 의미합니다.

결과적으로 농촌 지역으로 이어지는 도로와 철도 같은 공공 지출이 더 이상 필요하지 않게 될 것입니다. 가구 수가 5가구밖에 안 되는 마을에 버스 서비스를 계속 제공하거나, 도시 중심가의 인구가 100만 명에서 80만 명, 60만 명으로 줄었다는 이유만으로 지하철 노선을 6개나 건설하겠다고 고집하는 것은 불가능합니다.

2008년으로 시간을 되돌려보면, 인력도 풍부했고 경제 성장도 활발했습니다. 다시 말해, 필요한 모든 요소가 갖춰져 있었고 미래 투자 수익에 대해 걱정할 필요가 없었습니다. 그래서 "부자가 되려면 도로부터 건설하라"는 고전적인 격언이 생겨났습니다. 이 말은 맞지만, 인구와 경제 성장이라는 몇 가지 요소가 변하지 않는다는 전제에 기반합니다.

일본과 한국 등 이웃 나라에도 마찬가지입니다. 고정자산 투자는 정점을 지나면 이전의 절반 수준으로 떨어질 가능성이 높습니다. 그렇다면 인구는 어떻게 될까요? 즉, 전체 인구 중 주요 노동력과 주요 납세자의 비율이 25% 미만으로 떨어지면 공공 재정, 지하철, 사회 기반 시설은 어떻게 유지될 수 있을까요? 앞으로 10년을 내다보면, 고정자산 투자는 이미 정점을 찍었을 가능성이 매우 높습니다.

솔직히 말해서, 부동산 투자를 "주택"이라는 관점에서 본다면, 해답은 바로 "사람들이 어디에 있느냐"입니다. 사람들이 있는 곳에 "주택"이 있습니다. 그리고 "주택"에 초점을 맞추면 어떤 일이 벌어질까요? 그 차이는 엄청납니다. 낡은 집과 새 집의 차이는 마치 사람들의 노령화처럼 엄청납니다. 낡고 허름한 집들은 더 이상 철거할 수 없습니다. 철거는 본질적으로 인구 증가 정점과 도시화 과정의 결과물입니다. 이 과정이 완료되면 많은 지역에서 낡고 허름한 집들을 대규모로 철거하는 것이 매우 어려워질 것입니다. 그렇다면 어떻게 될까요? 이러한 낡고 허름한 집들의 유지 보수 비용이 엄청나게 높아질 것입니다. 같은 지역 내에서도 새 집과 낡은 집의 가격 차이가 엄청나게 벌어지는 현상이 나타날 것입니다. 물론 다른 사회적 요소들은 점차 중요성이 떨어질 것이라고 생각합니다. 병원은 더욱 중요해지고, 학교는 덜 중요해질 것입니다.

그래서 이제 아주 간단합니다. 좋은 학군에 있는 집을 사고 싶으신가요, 아니면 좋은 의료 시설이 있는 지역에 있는 집을 사고 싶으신가요? 잘 생각해 보셔야 합니다. 중국에서는 병원도 공공 투자이기 때문에 도시가 확장하면서 병원을 더 짓는 경우는 매우 드뭅니다.

이 시점에서 보면 제한된 자원이 도시에 집중되어 있기 때문에 개발은 궁극적으로 대도시를 중심으로 이루어질 수밖에 없다는 것을 알 수 있습니다. 이는 현재 우리가 목격하고 있는 인구 변화의 원인이기도 합니다.

우리는 방금 인구 문제, 즉 인구와 부동산, 개인 투자, 그리고 인구와 사회기반시설 투자 및 정부 지출 간의 관계에 대해 간략히 살펴보았습니다. 오늘 제가 주로 말씀드리고 싶은 것은 이러한 대규모 경기 순환 변수들을 분석하는 것의 중요성입니다. 이러한 변수들은 보통 수십 년에 한 번씩 발생하지만, 발생할 경우 수십 년 동안 지속됩니다. 감사합니다.